Wir sind eine Familie, leben in Düsseldorf und möchten hier bleiben. Unser Plan ist eigentlich überschaubar: Wir wollen ein Grundstück kaufen, es teilen und gemeinsam mit einer zweiten Familie ein Doppelhaus errichten.
Zwei Familien, zwei neue Häuser, zusätzlicher Wohnraum in Düsseldorf.
Bevor wir allerdings mehrere hunderttausend Euro in ein Grundstück investieren, wollten wir eine naheliegende Frage klären:
Ist unser Vorhaben dort grundsätzlich realistisch?
Wir erwarteten weder eine Baugenehmigung per E-Mail noch eine verbindliche Zusicherung. Uns ging es lediglich um eine erste fachliche Einschätzung, bevor wir eine der größten finanziellen Entscheidungen unseres Lebens treffen.
Eine einfache Frage wird zum Verwaltungsverfahren
Unser Vorhaben haben wir dem Düsseldorfer Bauaufsichtsamt in relativ konkreten Worten beschrieben. Geplant ist ein Doppelhaus mit zwei Doppelhaushälften von jeweils ungefähr 7,40 mal 12 Metern. Das Grundstück soll annähernd hälftig geteilt werden. An den Außenseiten sind Garagen vorgesehen.
Die Antwort des Bauaufsichtsamtes war eindeutig:
„Leider kann Ihr Vorhaben nicht anhand einer E Mail Anfrage geprüft werden. Für die geplante Teilung, den Neubau und die damit verbundenen planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Fragen sei eine umfangreichere Prüfung notwendig.“
Besonders bemerkenswert fand ich einen weiteren Satz:
„Die Bauaufsicht ist eine Prüfbehörde und prüft nur im Verfahren.“
Das ist verwaltungsrechtlich möglicherweise vollkommen nachvollziehbar. Für uns als Familie löst es das eigentliche Problem allerdings nicht.
Denn wir müssen eine Entscheidung über den Kauf des Grundstücks treffen, bevor wir wissen, ob unser Haus dort grundsätzlich realisierbar ist.
Dann eben die Erstberatung
Düsseldorf bietet eine allgemeine Bauberatung an. Die Stadt beschreibt sie als Möglichkeit, schnell und unbürokratisch grundsätzliche Antworten zu erhalten.
Das klang nach genau dem, was wir suchten.
Also rief ich dort an.
Ich schilderte kurz, dass wir ein Grundstück kaufen und darauf ein Doppelhaus bauen möchten. Anschließend nannte ich die ungefähre Größe des geplanten Hauses.
Viel weiter kamen wir nicht.
Die Fragestellung sei zu technisch.
Das war ein bemerkenswerter Moment. Bei der schriftlichen Anfrage war unser Vorhaben zu umfangreich für eine unverbindliche Einschätzung. Bei der Erstberatung reichte bereits die Angabe der Hausgröße, damit die Frage zu technisch wurde.
Was bleibt einer Familie also noch, wenn sie vor dem Grundstückskauf wissen möchte, ob ihre Planung überhaupt eine realistische Chance hat?
Die Antwort lautet: Bauvoranfrage
Natürlich gibt es dafür ein formelles Verfahren. Wir können einen Antrag auf Vorbescheid stellen und die entscheidenden Fragen durch das Bauaufsichtsamt prüfen lassen.
Uns wurde dafür ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten genannt.
Auf dem Papier ist das eine Lösung.
Auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist es möglicherweise keine.
Welcher Verkäufer hält einer Familie ein interessantes Grundstück drei, vier oder sechs Monate frei, während die Bauaufsicht prüft, ob das geplante Haus dort gebaut werden kann?
Die Realität dürfte häufig eine andere sein. Entweder wir kaufen das Grundstück ohne diese Sicherheit oder ein anderer Interessent tut es.
Damit lautet die praktische Konsequenz:
Erst kaufen. Dann prüfen lassen. Dann hoffen.
Für einen Bauträger ein Risiko, für eine Familie eine Lebensentscheidung
Genau an diesem Punkt zeigt sich eine erhebliche Schieflage.
Ein professioneller Bauträger kann ein Grundstück erwerben und Planungsrisiken einkalkulieren. Funktioniert die ursprüngliche Planung nicht, wird sie angepasst. Das Grundstück wird anders entwickelt oder gegebenenfalls wieder verkauft. Solche Risiken gehören zum Geschäftsmodell.
Eine Familie baut möglicherweise einmal im Leben.
Für sie sind mehrere hunderttausend Euro für ein Grundstück kein kalkulatorischer Posten innerhalb eines Projektportfolios. Es ist eine Entscheidung, die ihre finanzielle Situation über Jahrzehnte bestimmt.
Formal gelten für beide dieselben Regeln. Wirtschaftlich sind die Auswirkungen vollkommen unterschiedlich.
Wer genügend Kapital besitzt, kann baurechtliche Unsicherheit mitkaufen. Eine normale Familie kann das kaum.
Erreichbarkeit als weiteres Symptom
Hinzu kommt eine Erfahrung, die für sich genommen vielleicht nebensächlich erscheint, aber gut zum Gesamtbild passt.
Unsere zuständige Ansprechpartnerin beim Bauaufsichtsamt ist telefonisch dienstags zwischen 9 und 12 Uhr erreichbar.
Drei Stunden pro Woche.
Auch dafür wird es organisatorische Gründe geben. Und ausdrücklich richtet sich meine Kritik nicht gegen die zuständige Mitarbeiterin. Sie hat uns klar mitgeteilt, welche Möglichkeiten die geltenden Verfahren vorsehen, und macht schlicht ihre Arbeit.
Das Problem liegt nicht bei einer einzelnen Sachbearbeiterin.
Das Problem liegt im System.
Düsseldorf braucht Wohnraum. Wir würden welchen schaffen.
Das macht die Erfahrung für mich so schwer nachvollziehbar.
Wir möchten nicht mit einem Grundstück spekulieren. Wir möchten auch keinen bestehenden Wohnraum in eine Kapitalanlage verwandeln.
Wir möchten mit einer zweiten Familie zwei neue Wohneinheiten schaffen.
Wir leben bereits in Düsseldorf. Wir möchten hier bleiben. Wir sind bereit, erhebliches privates Kapital zu investieren und das wirtschaftliche Risiko eines Neubaus zu tragen.
Was wir vor dem Grundstückskauf benötigen, ist keine kostenlose Baugenehmigung.
Wir möchten lediglich wissen, ob unser Vorhaben nach einer ersten fachlichen Betrachtung grundsätzlich realistisch erscheint.
Genau diese Antwort bekommen wir jedoch nicht.
Vielleicht will das niemand. Trotzdem ist es das Ergebnis.
Natürlich glaube ich nicht, dass in der Düsseldorfer Verwaltung jemand bewusst verhindern möchte, dass Familien Häuser bauen.
Darum geht es auch nicht.
Ein System muss sich aber nicht nur daran messen lassen, was beabsichtigt ist. Entscheidend ist auch, welche Wirkung es in der Praxis entfaltet.
Wenn private Bauherren ein Grundstück praktisch erwerben müssen, bevor sie innerhalb eines mehrmonatigen Verfahrens verlässlich erfahren können, ob ihr Vorhaben dort funktioniert, dann profitieren zwangsläufig diejenigen, die dieses Risiko tragen können.
Das sind eher professionelle Projektentwickler als Familien.
Und dann sollte man sich zumindest die Frage stellen, ob unsere Verfahren noch zu dem politischen Ziel passen, möglichst schnell neuen Wohnraum zu schaffen.
Unsere Erfahrung in Düsseldorf lässt sich jedenfalls auf eine erstaunlich einfache Frage reduzieren:
Wie soll eine Familie entscheiden, ob sie ein Grundstück kaufen kann, wenn sie erst Monate später erfahren kann, ob sie darauf das geplante Haus bauen darf?
Solange darauf keine praktikable Antwort existiert, braucht man sich über eines nicht zu wundern:
Dass Familien trotz Wohnungsmangel und Wohnraumbedarf irgendwann entscheiden, lieber nicht selbst zu bauen.